Как показала практика, на выбор способа управления многоквартирным домом (МКД) оказывает влияние ряд факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере.
В различных городах и регионах предпочтения отдаются разным формам управления МКД, на что также во многом влияет этажность и плотность застройки. Выбор способа (формы) управления многоквартирным домом (МКД) проводится на общем собрании собственников.
Вступивший в силу пять лет назад Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа (формы) управления многоквартирными домами.

Непосредственное управление
- управимся сами
По словам некоторых экспертов, это старейший способ, возникший в доисторические времена, когда ЖКХ еще не существовало. Пользуется наибольшей популярностью в небольших многоквартирных домах, рассчитанных на несколько семей.
В случае избрания непосредственного способа (НУ) управления собственники многоквартирного дома, подобно хозяевам индивидуального жилья, напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями. Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять ресурсы до установленных в доме границ ответственности (обычно проходящих в районе стены дома или «задвижки» — то есть люка), а не в квартиры.
Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций. В роли последних может выступать и одна управляющая компания. Но при этом она также является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.
Преимущества НУ:
* Техническое обслуживание небольшого многоквартирного дома жильцы могут осуществлять собственными руками, что позволяет снизить расходы на коммунальные платежи.
*  При непосредственном способе управления многоквартирным домом каждый из собственников жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности за задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организации или своих соседей.
*  Если все местные управляющие компании предоставляют услуги низкого качества, а собственники жилья отличаются высокой сознательностью, непосредственное управление многоквартирным домом может стать единственной панацеей улучшения качества проживания.
* Во многих сельских районах, где преобладает малоэтажная застройка, такой вариант является единственным способом управления многоквартирными домами, поскольку создание в подобных объектах товариществ собственников жилья экономически проблематично, а управляющих компаний  здесь не существует.
Недостатки НУ:
* В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.
* При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов.
В качестве отдельного варианта можно рассматривать способ непосредственного управления многоэтажным многоквартирным домом. В этом случае в качестве альтернативы юридическому лицу необходимо создание домового комитета, занимающегося решением организационных проблем. Домком привлекает на объект управляющую компанию, которая занимается только техническим обслуживанием жилья и контролирует ее работу.
По оценкам многих экспертов, непосредственный способ управления в многоэтажном многоквартирном доме является профанацией и влечет разрушение объекта. Федеральными руководителями периодически поднимается вопрос о необходимости запрета выбирать такую форму собственникам многоэтажек.
ТСЖ как прогрессивный способ
управления многоквартирным домом
Относится экспертами к наиболее прогрессивному способу, поскольку товарищество, будучи юридическим лицом, способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов. В отличие от индивидуального домовладения, в многоквартирном доме, где проживают порой сотни человек, непосредственный способ управления малоэффективен. При этом ТСЖ состоит из самих собственников жилья — в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является извлечение прибыли из чужого имущества.
Наиболее распространенная разновидность способа управления многоквартирным домом при создании ТСЖ — прямое управление. В данном случае при товариществе организуется мини-предприятие, состоящее из председателя, бухгалтера, сантехника, электрика — нескольких работников, обычно являющихся собственниками жилья. В некоторых домах в штате товариществ числятся управляющие ТСЖ — привлеченные сторонние специалисты, деятельность которых контролируют председатель и правление.
В качестве одного из недостатков при выборе этого способа управления многоквартирным домом является высокий уровень расходов на содержание персонала. Эта проблема решается путем создания многодомного (или квартального) товарищества, когда в одно ТСЖ объединяются сразу несколько домов, расположенных по соседству.
Экономическая состоятельность товарищества начинается с общей площади управляемых домов в 25–50 тысяч квадратных метров (площадь типовой «пятиэтажки» — около 5 тыс. кв. метров). Квартальное товарищество позволяет сформировать собственное домоуправление (читай: мини-УК), которое при этом остается некоммерческой организацией. Входящие в его состав многоквартирные дома сохраняют свою самостоятельность, при каждом из МКД формируется ревизионная комиссия и домовой комитет.

Факторы, сдерживающие интенсивный рост многодомных ТСЖ:
* организационные сложности;
* контрастное техническое состояние жилищного фонда (то есть новостройка вряд ли захочет объединяться с «развалиной»).

С.А.Васильев, старший дома №34 по ул.Гайдара:
- Наш дом совсем новый, поэтому мы, его жильцы, выбрали непосредственное управление. Заключили договор с организацией ООО «Востокстрой» (ген.дир. Т.И.Карпенко, дир. М.И.Рябухин), которая оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Они же и построили дом, поэтому кому как не им знать его как свои пять пальцев.  Компания дала нам гарантию, и мы пока не жалеем, что выбрали именно ее. На каждый сигнал наших жильцов работники «Востокстроя» реагируют незамедлительно: устраняют поломку в короткий срок и ждать их по два-три дня не надо. Причем ежегодно подрядная организация проводит осмотр дома, составляется план мероприятий по устранению недостатков и затем выполняется ремонт.
Если говорить о плюсах и минусах непосредственного  управления, то, несмотря на наличие задолжников в доме, если таковые есть или когда-нибудь будут, услуги по ремонту все равно нам должны предоставляться и предоставляются. Еще одним преимуществом является то, что расходы на содержание жилья у нас меньше, чем у других.
На мой взгляд, минус непосредственного управления в том, что он не предусматривает выполнение капремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. Но наш дом новый, поэтому капитальный ремонт ему долго еще не потребуется.

В.А.Малахов, председатель ТСЖ №1:
- Я считаю товарищество собственников жилья лучшей формой управления, так как собственники имеют возможность сами управлять своим имуществом. Управляющая компания – это коммерческая организация, и, как у любой другой подобной структуры, ее первоочередная задача – получать прибыль. Принимая решение о создании ТСЖ, необходимо в полной мере представлять себе как плюсы, так и минусы, которые приносит жителям его организация. В нашем городе много старых домов. Их жителям не обойтись без управляющей компании. Ведь если они выберут ТСЖ, все проблемы, связанные с содержанием, ремонтом ложатся на них. Это необоснованный риск. К примеру, если произойдет авария, то устранять ее будут жители уже за свой счет – нанимать работников, арендовать необходимую технику. Это очень дорого. В старом фонде во много раз увеличивается процент аварийности.  Поэтому, на мой взгляд, нецелесообразно выбирать форму ТСЖ  в старых домах. Новые дома, и те, что после капитального ремонта, не требуют таких затрат на ликвидацию различных аварий, латание дыр. Выбрав форму ТСЖ, жители  получают возможность экономить средства и направлять их на необходимые нужды по своему усмотрению. Сама наука управления многоквартирными домами очень сложна. Первые полгода, когда мы создали ТСЖ №1, я работал по договору управления с КСК, входил в курс дела. Главной проблемой в организации ТСЖ остается нежелание самих жильцов дома, собственников участвовать в процессе управления. Поэтому одним из важных направлений нашей  деятельности становится разъяснительная работа с жителями. Ведь любое решение в ТСЖ принимается на собрании собственников, на котором должен быть кворум. Но, опираясь на свой опыт, могу заметить, что преимуществ в самостоятельности все - же больше, чем недостатков, с которыми всегда можно справиться. Было бы желание.

Если довериться управляющей компании
А.В.Бугаков, генеральный директор ООО “КСК г.Отрадного”:
- Сохранить коммунальное предприятие в едином комплексе, как в Отрадном, не удалось почти ни в одном другом населенном пункте области. КСК является многоотраслевым предприятием, объединяющим теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, управление домами, имеет единый аппарат управления, и это считается плюсом организационного, технического и экономического плана.  
Жилищное реформирование в нашем городе ведется не худшим образом, местные коммунальные конфликты если и возникают, то больше из-за несовершенства действующего законодательства в жилищной сфере и противоречивости законодательных и нормативных актов, в которых  непросто бывает разобраться даже опытным специалистам.    
В настоящее время КСК является управляющей организацией для 433 многоквартирных домов (МКД).
Напомним, что в Отрадном проводилось несколько открытых конкурсов по выбору управляющих компаний, однако заявка подавалась только от КСК. Несмотря на отсутствие конкуренции, КСК не является  монополистом в обслуживании жилищного фонда, так как в городе сейчас применяются все способы управления МКД: непосредственное управление, ТСЖ, ЖСК. При этом у собственников всегда остается право на изменение способа управления.
За эти годы КСК была выполнена большая работа по переходу на пообъектное управление многоквартирными домами. Собственникам стали предоставляться ежегодные финансовые отчеты. Но сложностей остается еще много, как для УК, так и для собственников, включающихся в управление домом. Несмотря на это, мы считаем, что КСК уже приобрела немалый опыт и достаточный авторитет в качестве управляющей организации. И основные преимущества КСК (перед другими способами управления) в следующем:
- профессиональное выполнение управленческих задач;
- надлежащее содержание и своевременный текущий ремонт общего имущества МКД. Наличие производственной базы и квалифицированных кадров, имеющих многолетний опыт работы в сфере ЖКХ, позволяет в короткие сроки с меньшими затратами решать возникающие проблемы, обеспечивать качественное и бесперебойное предоставление коммунальных услуг;
- наличие аварийных служб;
- подконтрольность перед государственными органами и органом местного самоуправления (ОМС).
- оперативная (круглосуточная) связь КСК с ОМС, ГО МЧС и т.д., наличие ответственных лиц. В случае чрезвычайной и аварийной ситуации КСК может выделить обученный и квалифицированный персонал, обеспечить связь, предоставить специальное оборудование, технику и транспорт. Профессионалы коммунальной отрасли считают, что только крупная управляющая компания может быть опорой ОМС в обеспечении бесперебойных и качественных ЖКУ гражданам, предотвращении и устранении аварийных и чрезвычайных ситуаций, участии в региональных программах;
- в КСК осуществляется постоянный производственный контроль за безопасное производство работ,  
- в КСК ведется юридическая работа с должниками, при возникновении каких-либо ситуаций жители могут рассчитывать на защиту их интересов;
- КСК является членом СРО (саморегулируемая организация в сфере ЖКХ), деятельность которой направлена на оптимизацию процесса управления, на соблюдение стандартов управления и повышение качества услуг.
Из ряда многоквартирных домов можно извлекать дополнительную прибыль, как правило, зарабатываемую за счет арендных платежей. Сдавать в аренду, как показывает практика, можно следующие объекты общедолевого имущества: подвалы и чердаки, стены здания – под рекламные щиты, крыши – под антенны сотовой связи.
В этом случае при расчете уровня платы на содержание и ремонт жилья, взимаемой с собственников, из общей суммы затрат на обслуживание дома следует вычесть арендную плату (с учетом выплаты затрат управляющей организации). А затем полученную величину разделить на общую площадь жилых и нежилых помещений МКД, что скажется снижением платы для собственников. Пока КСК не занималась исполнением таких услуг, но по предложениям собственников они могут включаться в договоры и в перечни работ.

Юлия Андриевская