Как изменения экономической ситуации в стране повлияли на активность в оформлении собственности граждан, как работает закон о «гаражной амнистии»? Об этом и многом другом рассказывает начальник Межмуниципального отдела Росреестра по городу Отрадному и Кинель—Черкасскому району Алексей Супиченко.

   Рынок недвижимости развивается динамично, переживая всплески и падения. В целом среднегодовой оборот недвижимости сохраняется на уровне прошлых лет, хотя в марте 2022 года количество обращений достигло максимальных значений — возросло почти в два раза. Причина легко объяснима: опасаясь потерять свои денежные накопления, люди вкладывали их в недвижимость. Естественно, высокий спрос спровоцировал повышение цен на недвижимость. Вскоре ситуация стабилизировалась, и уже в апреле—мае отмечалось значительное снижение оборота недвижимости. Оказало влияние и существенное повышение этой весной ключевой ставки Центробанка РФ — кредиты стали малодоступными, спрос на ипотеку резко упал. Летом ситуация выправилась и в этом направлении. Сегодня отдел Росреестра работает в штатном режиме пиковых нагрузок и падений рынок не испытывает.
   В сентябре прошлого года вступил в силу закон о «гаражной амнистии». Напомним, самыми первыми правообладателями земельных участков, зарегистрированных Управлением Росреестра в Самарской области в упрощенном порядке по «гаражной амнистии», стали трое жителей Отрадного. Интересный факт. Закон о «гаражной амнистии» будет действовать до 1 сентября 2026 года. До этой даты пользователь гаража, построенного до декабря 2004 года, имеет право на упрощенное оформление строения, а также на предоставление бесплатно в собственность земельного участка, на котором расположен гараж. Вместе с тем, на самовольные постройки «гаражная амнистия» не распространяется. Следует отметить, что сегодня невелико количество отрадненцев, которые воспользовались данным законом, хотя гаражей в городе очень много. Поэтому Росреестр рекомендует всем владельцам гаражей провести «инвентаризацию» своих документов, и при необходимости обратиться за консультацией в Росреестр, МФЦ или администрацию города, чтобы привести документацию в порядок.
   Что касается «дачной амнистии», то она в очередной раз продлена. Закон о «дачной амнистии» был принят еще в 2006 году. С момента его вступления в силу наблюдается стабильный рост обращений граждан за регистрацией прав в упрощенном порядке на жилые и садовые дома и на другую бытовую недвижимость. За 16 лет в Самарской области зарегистрировано более 400 тысяч объектов. Однако с начала действия упрощенного порядка не все жизненные ситуации получили законодательное решение. Росреестром были учтены потребности граждан и разработан новый закон. «Дачная амнистия 2.0» решит проблему легализации жилых домов на земельных участках, в отношении которых отсутствуют правоустанавливающие документы на землю. Таким образом, для граждан созданы комфортные условия оформления прав на недвижимость.
   Воспользоваться «дачной амнистией 2.0» смогут владельцы домов, построенных до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, то есть до 14 мая 1998 года. На сегодня основной проблемой для тех, кто хочет оформить недвижимость по «дачной амнистии», является отсутствие документа на землю. Новый закон предлагает комплексное решение этого вопроса: гражданину сразу бесплатно предоставят земельный участок под домом, и он получит возможность оформить права на жилой дом. Подтвердить право собственности человек сможет даже при отсутствии правоустанавливающего документа на землю — достаточно предоставить один из документов, который подтвердит, что строительство дома завершено до 14 мая 1998 года. К таким своего рода «свидетельствам» относятся документы о подключении жилого дома к инженерно—техническим сетям (в том числе чеки оплаты коммунальных услуг), проведенная техническая инвентаризация, выписка из похозяйственной книги, регистрация по месту жительства до 1998 года, документ, выданный нотариусом до 14 мая 1998 года в отношении жилого дома, подтверждающий права на него.
   Еще раз напомним, что «дачная амнистия 2.0» вступила в силу 1 июля этого года, а «гаражная амнистия» действует еще с сентября 2021 года. Оба этих закона позволяют оформить недвижимость в упрощенном порядке, с минимальным комплектом документов. Ранее такие объекты недвижимости узаконить можно было только в судебном порядке, то есть право на объект признавалось в суде, и только после этого можно было обратиться в орган местного самоуправления за предоставлением земельного участка под ним. Теперь же оформление прав начинается с земли. При этом «гаражная» и «дачная амнистия 2.0» позволяют оформить недвижимость даже в том случае, если в настоящий момент градостроительным регламентом размещение таких объектов на данной территории не предусмотрено и участок не соответствует установленным администрацией предельным размерам.
   Все более востребованным в последнее время становится межевание земельных участков – это процедура уточнения их местоположения и границ. Владельцу участка необходимо обратиться к кадастровому инженеру, он подготовит межевой план, на основании которого в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будут внесены сведения об уточненных границах земельного участка. При этом настоятельно рекомендуется проверить работу кадастрового инженера, то есть посмотреть, включена ли в акт согласования границ информация об участках соседей. Кадастровые инженеры в этих актах часто пишут — «земли общего пользования», что означает «соседей нет». Если владелец земельного участка точно знает, что соседи у него есть, об этом обязательно надо сказать кадастровому инженеру и проконтролировать, чтобы он согласовал с ними границы. Если границы не будут согласованы с соседями, то государственный кадастровый учет будет приостановлен.
   Вместе с тем случается, что соседей действительно не удается найти, и тогда согласование границ кадастровый инженер проводит по специальной процедуре, которая предусматривает опубликование информации о согласовании границ в местной газете. Уточненные границы владелец участка сможет внести в кадастр недвижимости, только если кадастровый инженер сделал свою работу качественно. А вот еще несколько пунктов, которые заказчику надо проверить: правильно ли указан адрес объекта недвижимости (если адреса нет, то местоположение участка), не произошло ли в рамках уточнения площади самовольное занятие смежного земельного участка (что недопустимо). Если в ходе кадастровых работ площадь участка увеличилась, поинтересуйтесь у исполнителя кадастровых работ, соответствует ли это увеличение предельному минимальному размеру участка, предусмотренного правилами землепользования и застройки.
   В заключение надо сказать о том, с какими еще проблемами сталкиваются горожане и как можно их избежать. В последнее время судебные приставы стали чаще накладывать аресты на имущество должников. Поводом применить такую меру могут быть неоплаченные штрафы, просроченный кредит или какая—то иная задолженность. В связи с арестами возросло количество приостановленных сделок с имуществом. Может быть, люди забывают о неоплаченных долгах или несвоевременно получают извещения, а может, иногда намеренно скрывают факт ареста. Но наличие проблем выясняется уже при регистрации сделок с имуществом. Например, человек купил квартиру или гараж, отдал продавцу деньги, сдал документы в МФЦ, а потом выясняется, что имущество находится под арестом. Следовательно, оформить такую сделку до снятия ареста невозможно. При всем том процесс снятия ареста – дело весьма сложное, и может занять несколько недель или даже месяцев. Но есть простой способ избежать неприятностей. Перед покупкой надо обязательно запросить выписку из ЕГРН, чтобы узнать, нет ли на покупаемом объекте ареста либо иных обременений в виде, допустим, непогашенной ипотеки и т.д. При наличии таких обременений следует отказаться или отложить покупку. Даже если вы приобретаете что—то у своего знакомого, все равно надо обратиться за выпиской. Получить ее можно через МФЦ, через сайт Росреестра или портал Госуслуг. Причем выписка предоставляется любому гражданину на любой объект, а стоимость ее невелика в сравнении с возможными проблемами, которых можно избежать. Если у вас не хватает знаний или времени для того, чтобы самостоятельно оформить сделку, тогда лучше обратиться к юристу или риелтору.

Алексей Топорков